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一级一级毛一片不收费学长插进去了啊 平安证券--地产行业月报:房企拿地放缓 楼市短期仍有支撑

  板块表现:5月申万地产板块跌3.1%,跑输沪深300。截至6月21日,地产板块PE(TTM)8.96倍,估值处于近五年8%分位。

  风险提示:1)行业资金压力加大,中小房企资金链风险;2)房企大规模减值风险;3)板块毛利率下滑风险。

  资金:境外债发行重启,境内债成本回升、后续或相对平稳。受债券二级市场大幅调整等影响,5月房企境内债发行332亿元,环比降32.6%,平均发行利率环比升0.36个百分点;集合信托发行566亿元,环比降0.9%;境外债发行19亿美元。流动性宽松下,5月全国首套房贷利率连续6月下移至5.32%。随着资金环境步入平稳略偏宽松阶段,预计后续房企融资成本或相对平稳。

  地市:热度延续,下半年整体或将平稳。5月百城土地成交建面环比降26.0%,其中一二线成交建面占比环比升3个百分点至55%;百城土地成交溢价率环比降0.9个百分点至14.8%,仍处较高水平。财政压力下地方供地数量及质量或持续提高,叠加资金友善与楼市转暖,短期土地市场热度有望延续;中期随着供应加大,叠加资金改善及销售恢复放缓,预计下半年市场整体趋于平稳。

  政策:步入观察期,关注年末可能的窗口期。5月涉房政策(含中央及地方)中偏松类占比48%,尽管仍以改善为主,但频率较4月明显降低;从政策内容看,政府工作报告重提房住不炒、因城施策,各地则通过放松落户政策、加大支持租房提取公积金等维护市场稳定。我们认为政策当前已步入观察期,考虑中央因城施策表述、中期楼市下行压力犹存,下一个政策窗口期或在年末。

  房企:目标完成率偏低,拿地力度收缩。尽管5月销售延续改善,但30家房企前5月平均仅完成销售目标29%(2019年同期34%)。受土地市场持续火热影响,5月50强房企整体拿地销售面积比67%,较4月降35个百分点,其中TOP11-30拿地相对积极。

  楼市:延续复苏,短期低基数高推盘形成支撑。5月50城新房月日均成交同比涨6.5%,增速环比提高18个百分点;重点城市周均推盘环比增长16%,周均开盘去化率66%。考虑供给放量、低基数与市场热度延续,短期成交有望维持高位;中期随着疫情积压需求与投资改善需求释放、三四线需求透支影响显现,后续需求端不确定性加大,叠加库存持续积累,预计楼市将缓慢降温。

  本月观点:随着楼市及地市复苏,5月政策出台频率明显下降。短期来看,低基数、高推盘将对销售形成支撑,但中期随着需求不确定性加大、库存持续积累,预计楼市将缓慢降温,结合政府工作报告中因城施策表述,预计下一个政策窗口期或在年末。板块投资方面,短期销售维持高位背景下,建议关注低估值及中报超预期个股,中期随着楼市压力逐步加大、关注政策改善预期及年末估值切换带来的投资机会。个股方面建议关注:1)品牌管控占优、高股息率的低估值龙头万科A、保利地产(600048)、金地集团(600383)等;2)业绩销售高增、融资成本改善的二线房企中南建设(000961)、龙光地产、新城控股(601155)、天健集团(000090)等;3)受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。

  【研究报告内容摘要】

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